Nedaudz pirms plkst. 25. janvārī Larijs Silveršteins, 69 gadus vecais, rudmatainais nekustamo īpašumu attīstītājs, šķērsoja Austrumu 57. ielu netālu no Medisonas avēnijas, kad viņu notrieca 1997. gada Ford sedans. Viņam iegrimis iegurnis, viņš tika nogādāts Ņujorkas Universitātes Medicīnas centrā. Kā vēlāk Silveršteina kungs paziņoja savai meitai, negadījums bija slikts pārtraukums sliktākajā iespējamajā laikā: viņš bija viens no trim pretendentiem, kurš pretendēja uz 99 gadu pasaules tirdzniecības centra nomas līgumu. Silveršteina kungam bija jānosaka 31. janvāra termiņš, lai iesniegtu savu piedāvājumu Tirdzniecības centra pašreizējam īpašniekam Ņujorkas un Ņūdžersijas ostas pārvaldei.
Nākamo dienu laikā biznesa partneri, padomdevēji un akolīti rindojās krēslos pie koridora ārpus Silversteina kunga slimnīcas istabas, kad tika izstrādātas piedāvājuma galīgās detaļas. Tikai piecas dienas pēc nāves otras Silveršteins Ņujorkas pastā izteica strupu paziņojumu: Mēs iekārojam Pasaules Tirdzniecības centru, visu balvu balvu.
Daži deva Silveršteina kungam daudz iespēju pabeigt to, kas drīzumā kļūs par lielāko nekustamā īpašuma darījumu Ņujorkas vēsturē. No trim ostas pārvaldes finālistiem viņš bija tumšais zirgs, sacīja Maikls Koens, nekustamā īpašuma brokeru aģentūras GVA Williams izpilddirektors. Parastā gudrība, šķiet, apstiprinājās tikai tad, kad piedāvājumi netika noslēgti un uzņēmums Vornado Realty Trust nopūtis konkurenci ar cenu par 3,25 miljardiem ASV dolāru - par 600 miljoniem ASV dolāru vairāk nekā piedāvāja Silveršteina kungs.
Tieši tad Silveršteina kungs parādīja, kāpēc ar uzplaukumu un krūtīm viņš ir saglabājis savu reputāciju kā viens no pilsētas gudrākajiem nekustamā īpašuma prātiem. Viņš atturējās no sevis un turpināja iet, palielinot savu cenu tikai par 30 miljoniem dolāru mazāk nekā Vornado. Viņš klusi gaidīja, kad sarunas starp ostas pārvaldes valdi un Vornado priekšsēdētāju Stīvenu Rotu pārtrauca. Tad viņš iekļuva pārkāpumā.
Tagad pienākusi kārta Silveršteina kungam, un šoreiz sarunas norit daudz raitāk, pēc cilvēku domām, sekojot procesam. Kad viņam lūdza komentēt savu piedāvājumu, Silveršteina kungs sacīja: Nekas nav salīdzināms ar Pasaules tirdzniecības centru. Tas ir unikāls pēc lieluma, atrašanās vietas, pamanāmības un redzamības. Tas ir bijis mans sapnis. Vēl marta beigās daudzi prognozēja, ka Silveršteina kungs nespēs noslēgt darījumu un ka komplekss tiks piešķirts trešās vietas pretendentam, partnerībai starp Mortimera Zukermana kompāniju Boston Properties un Brookfield Financial Properties. Tomēr tagad ir arvien lielāka vienprātība, ka kungs. Silveršteins iegūs savu balvu.
Tad atkal diez vai kaut kas ir noticis tā, kā līdz šim tika prognozēts Ostas pārvaldes topsīgajā izsolē. Lai arī kunga Silveršteina personīgais stils ir svilināt un valdzināt, cilvēki, kas ar viņu ir tikuši galā, saka, ka viņš var būt tikpat grūts sarunu dalībnieks kā Rota kungs. Jūs domājat, ka esat pabeidzis, atcerējāties vienu sasitušo pārdzīvojušo sarunu laikā ar viņu. Jūs nekad neesat pabeidzis.
Ostas pārvaldes priekšsēdētājs Luiss Eizenbergs sacīja, ka apšauba darījuma noslēgšanu līdz nākamajai plānotajai iestādes direktoru padomes sanāksmei. Tomēr viņš teica, ka viss notiek labi. Eizenbergam ir pamats būt laimīgam: Pēc cilvēku domām, kas iesaistīti šajā procesā, Silveršteina kungs ir gatavs ievērot nomas nosacījumus, kuriem Vornado atteicās. Vornado, publiski tirgots uzņēmums, vēlējās īsāku nomas līgumu, lai bilancē parādītu mazāku parādu (tas nav jautājums Silversteina kunga privātajam uzņēmumam), kā arī apliecināja, ka Vornado nebūs uz āķa, ja, kā gaidīts, pilsēta iesūdz tiesā, lai attīstītājs iekasētu gandrīz 100 miljonus ASV dolāru gadā nekustamā īpašuma nodokļus par šo īpašumu.
Silversteina kunga sabiedrotie relatīvo žēlastību saista ar viņa draudzīgo līdzāspastāvēšanu gadiem ilgi ar Ostas pārvaldi, kas ir viņa saimnieks 7 Pasaules tirdzniecības centrā - biroja ēkā, kuru viņš izstrādāja 1980. gadu beigās un kas atradās Ostas pārvaldes zemē. Kad piektdien, 1993. gada 26. februārī, bombardēja Dvīņu torņus, atceras bijušais ostas pārvaldes finanšu direktors Berijs Veintrobs, Silveršteina kungs nekavējoties piedāvāja brīvu vietu savā ēkā ostas pārvaldes darbiniekiem. Viņš teica, ka līdz pirmdienai darbinieki atgriezās darbā.
Nevar arī kaitēt, ka, kad Silveršteina kungs sēž pie sarunu galda, viņš redz dažas pazīstamas sejas otrā pusē - vienu no Ben Needell. Skaddenas, Arps, Slate, Meagher un Flom advokāts M. Needels ir viens no advokātiem, kas pārrunā ostas pārvaldes darījumu. Parasti viņš ir Silveršteina kunga advokāts. Viss, ko es jums teikšu, ir tas, ka Lerijs ir lielisks puisis, sacīja Needela kungs.
Vēl viena pastāvīga klātbūtne sarunās ir Tims Raiens, J.P.Morgan Chase izpilddirektors, kurš konsultēja ostas pārvaldi par pārdošanu. J.P.Morgana Čeisa nodaļai pieder arī vecā ēka Equitable 120 Broadway, kuru Silveršteina kungs pārvalda un kurai ir iespēja iegādāties par 200 miljoniem ASV dolāru.
Silveršteins ir arī gubernatora Džordža Pataki draugs, kurš ieceļ pusi iestādes padomes, un citi Albānijas republikāņi. Mr Silveršteins pagājušā gada novembrī gubernatora kampaņas komitejai iedeva 15 000 ASV dolāru, tieši tad, kad tika izsludināta solīšana uz Tirdzniecības centru. Mr Silveršteins piešķīra 35 000 USD Senātam G.O.P. un vairākuma līderim Džozefam Bruno pagājušajā gadā.
Sapinusies pasaule
Šādas attiecības ir līdzvērtīgas Manhetenas nekustamo īpašumu insulta pasaulē. Bet, kad pasaules tirdzniecības centra darījums attīstījās, tas apvienoja ievērojamu Ņujorkas juridiskās, attīstības un politiskās elites kopumu. Tur ir Rota kungs, Manhetenas lielākais komerciālais saimnieks; Zuckermana kungs, Daily News īpašnieks; John Zuccotti, vicemērs kļuva par izstrādātāju, kurš tagad vada Brukfīldu. Nekustamā īpašuma speciālists Hovards Milšteins (kuru kādreiz pārstāvēja Zuccotti kungs) konsultē ostas pārvaldes valdi, kur nekustamā īpašuma investors Eizenbergs rūpīgi pievērš uzmanību valdes loceklim Peter Kalikow, nekustamā īpašuma attīstītājam un kādreizējam īpašniekam. New York Post, kurš ir arī Pataki kunga izvēle kļūt par Metropolitan Transportation Authority jauno vadītāju. Viens vai otrs no izstrādātājiem, kas sola uz Pasaules Tirdzniecības centra nomu, nodarbina gandrīz katru karsto nekustamo īpašumu juristu pilsētā. Un līdz šim Silveršteina kungam ir izdevies viņus visus pārspēt.
Un viņš turpina manevrēt. Kā The Wall Street Journal ziņoja 28. martā, Silveršteina kungs ir uzņēmies partneri nekustamo īpašumu investoru Loidu Goldmanu. Avots, kas atrodas tuvu kungam Goldmanam, saka, ka viņš iemaksās ievērojamu daļu no apmēram 150 miljoniem USD, tāpēc Silveršteina kungam ir jāpiesaista, lai nodrošinātu finansējumu 800 miljonu ASV dolāru sākotnējai iemaksai; GMAC aizdod Silversteina kunga grupu pārējo. (Pārējie 3,22 miljardi USD tiks sadalīti 99 gadu maksājumos.)
Mr Goldmans pievienosies Westfield America Inc., publiski tirgotam tirdzniecības centra attīstītājam, kurš vēlas centra pazemes tirdzniecības centru, kā Silversteina kunga partnerim darījumā. Tiek teikts, ka Silveršteina kungs troļļo vēl vairāk investoru; viens nekustamā īpašuma avots teica, ka nebūs pārsteigums, kad darījums beidzot tiks noslēgts, ja Silveršteina kungs neieguldīs nevienu savu naudu Pasaules tirdzniecības centra iegādē.
Tad atkal neviens nekad neapšaubīja Silveršteina kunga darījumu iespējas. Kopš brīža, kad ostas pārvalde izlaida savu Tirdzniecības centra finālistu sarakstu, viņš tika uzskatīts par nepietiekamu konkurentu vienkārši tāpēc, ka viņam trūka konkurentu naudas un organizatoriskā spēka. Nauda, kuru viņš ir gandrīz nodrošinājis. Tagad daudziem jautājums ir šāds: ja viņš uzvarēs savu balvu, ko viņš ar to darīs?
Ir arī jautājumi par ilgtermiņa perspektīvu. Saskaņā ar žurnāla Grid veiktās kompleksa naudas plūsmas analīzi ikviens, kurš uzvar Tirdzniecības centrā, kādu laiku var gaidīt samērā niecīgu naudas plūsmu, kamēr ilgtermiņa nomas līgumi nav beigušies. Tas nozīmē, ka tas, kurš iegādājas kompleksu, tajā atradīsies gadiem ilgi, pirms redzēs peļņu.
Riska faktors
Bet Silveršteina kungu risks nekad nav šausmīgi biedējis. Viņš sāka strādāt 1950. gados, tikko ārpus Ņujorkas universitātes, strādājot sava tēva brokeru uzņēmumā. Īstā nauda, viņš drīz saprata, bija ēku īpašumā, nevis to nomāšanā.
Viņš naktī apmeklēja N.Y.U. juridisko skolu, kur sadraudzējās ar citu jaunu atnācēju Berniju Mendiku. Mr Silveršteins ieviesa savu draugu ģimenes biznesā, iepazīstināja viņu ar māsu, un drīz Mendika kungs apprecējās ģimenē.
Viņi nopirka ēku Austrumu 47. ielā 305 no leģendārajiem partneriem Harija Helmslija un Lerija Vīna. Silversteina un Mendika kungi sāka sevi modelēt pēc Helmsley un Wien, pētot un atdarinot veidu, kā viņi izmantoja daudzu mazu investoru fondus lielu pirkumu finansēšanai.
Bizness bija labs, taču 1970. gadu beigās Mendika kungs un Silveršteina māsa šķīrās, un Silveršteina kungs un Mendika kungs drīz vien sadalījās. Viņi nolīga vēl vienu jaunu izstrādātāju, kurš tikko izveidoja savu vārdu, Džeriju Speieru, lai palīdzētu sadalīt aktīvus.
Astoņdesmitajos gados Speiers, Mendiks un Silveršteins izveidoja izstrādātāju kadru pamatu, kas pirktu un būvētu birojus, lai pielāgotos Koha laikmeta uzplaukumam. Viņi bija sīvi konkurējoši, un katrs no viņiem mēģināja panākt otru ar arvien vērienīgākiem darījumiem. Nauda patiesībā nebija tā, Mendika kungs sacīja Tomam Šachtmanam, autora Skyscraper Dreams: The New York Real Estate Dynasties autoram. Tas bija tikai veids, kā saglabāt rezultātu.
1980. gadu uzplaukuma laikā Silveršteina kungs guva daudz rezultātu. Viņam piederēja 13 ēkas, kas veidoja 10 miljonus kvadrātpēdu Manhetenas biroja telpu; viņš noslēdza ienesīgu finanšu partnerību ar J.P.Morganu; un viņš izklaidējās uz savas jahtas un kopā ar sievu Klāru kļuva par ražīgu ebreju labdarības līdzekļu vākēju. Izmantojot to visu, Silveršteina kungs saglabāja augstu sabiedrības uzmanību, vairākus gadus vadot Ņujorkas Nekustamā īpašuma valdi, palīdzot organizāciju pārveidot no pastāvīgas tīkla grupas par politisku spēku. Un viņš palīdzēja piešķirt jaunu Nekustamā īpašuma institūtu Ņujorkas universitātē. Silversteina kungs tur katru semestri pasniedz kursu; viņa lekcijas vienmēr ir tikai stāvvietas.
Tas ir sokrātisks, sacīja bijušais Nekustamā īpašuma valdes prezidents Kens Patons, kurš vada institūta Leriju un Klāru Silveršteinu. Tipiskā lekcijā, pēc viņa teiktā, Silveršteina kungs iepazīstinās ar sarežģījumiem - sarežģītu nomu vai lipīgu zonējuma situāciju - un lūgs studentus izkļūt no tā.
Silveršteina kungam ir nācies pašam strādāt no savas reālās dzīves ievārījumu daļas. 1981. gadā viņš paziņoja par vērienīgu azartspēli uzcelt 7 Pasaules tirdzniecības centru - divu miljonu kvadrātpēdu biroju torni Vesey ielā, starp Vestbrodveju un Vašingtonas ielu, bez īrnieka rindas ēkas nomā. 1986. gadā pilnas lapas laikraksta reklāmā, kurā nelielais Silveršteina kungs tika attēlots kā futbolists, kurš iekļūst gala zonā, tika atklāta īrnieka identitāte. Arī tā bija liela - investīciju banka Drexel Burnham Lambert.
Bet Silveršteina kunga veiksme mainījās, kad Dreksels sabruka zem skandālu un sliktu parādu sloga. Septiņi pasaules tirdzniecības centri palika brīvi par gandrīz 90 procentiem. Mr Silveršteins galu galā atrada citu brokeru sabiedrību Salomon Brothers, lai nomātu telpu, taču nācās maksāt tik daudz, lai atjaunotu ēku, ka pensiju fonds, kam piederēja hipotēka, tika sasists par papildu naudu apmaiņā pret lielu viņa peļņas daļu. .
Naudas krīze drīz skāra arī citas viņa saimniecības daļas. Tirdzniecības centrs 34. ielā tika pamests. Dzīvokļu attīstība 42. ielā un 12. avēnijā tika apturēta, un 120 Broadway īpašumtiesības tika nodotas viņa aizdevējam J. P. Morgānam. Tā kā Silveršteina kunga uzņēmums ir privāts, neviens ārpus tā nezina, cik smagi viņš tika ievainots. Bet nekustamā īpašuma avoti apgalvo, ka Silveršteina kungs bija spiests daudzas savas ēkas nodot aizdevējiem, paliekot to apsaimniekošanā.
Tomēr līdz 1998. gadam Silveršteina kungs atgriezās iegādes spēlē. Viņš nopirka biroja ēku Brodvejā 140 no Leonas Helmslijas. Tālu rietumu 42. ielas projekts, kas gadiem ilgi bija nīkuļojis, beidzot tika paveikts.
Pa to laiku kungs Silveršteins sāka kopt dēlu Rodžeru un meitu Lizu, lai viņi kādu dienu pārņemtu uzņēmumu. Par Silveršteinas kundzi nesen tika uzņemts ilgs New York Times stāsts par attīstītājmeitām, kurā viņa vispirms stāstīja par Silveršteina kunga autoavāriju. Vai es uzņemšos no viņa lielāku atbildību? Jā, viņa teica.
Neskatoties uz to, cilvēki, kuri viņu ir redzējuši, saka, ka Silveršteina kungs joprojām ir spiegs un labi atgūstas no savas avārijas. Lerijs ir jauns 69 gadus vecs, sacīja Džeimss Kūns, nekustamo īpašumu brokeru Newmark and Company vadītājs.
Pēdējās desmitgades laikā kungs Silveršteins vēroja, kā Speiers kungs nopirka Rokfellera centru un Chrysler ēku, un kungs Mendiks pārdeva savu uzņēmumu par 656 miljoniem ASV dolāru - pietiekami ironiski - Stīvam Rotam.
Tagad ir viņa kārta. Ja Lerijs to dabūs, viens cilvēks, kurš pazīst gan Silveršteina kungu, gan Mendika kungu, teica par Pasaules Tirdzniecības centra darījumu, Bernijs nevarēs skatīties spogulī.
